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Mais atraso na casa própria

31/07/2009 1 Comentário »

Aumentou em 74,4% a quantidade de mutuários que deixaram de pagar a prestação do imóvel

O número de mutuários com até três pretações da casa própria em atraso cresceu 74,48% desde o início da crise. Em setembro, quando a turbulência econômica se agravou, havia no Estado de São Paulo 18.457 contratos com levantamento mais recente realizado pelo Banco Central sobre o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o que se refere ao mês de maio, o número havia subido para 32.204 contratos.

São atrasos pontuais, que não caracterizam inadimplência - os contratos inadimplentes são aqueles que possuem prestações em aberto por mais de 90 dias. Mesmo assim, os dados chamam a atenção por mostrar que a crise afetou, ainda que temporariamente, a capacidade dos mutuários de honrar suas dívidas.

A perda do emprego pode ser uma das justificativas para o atraso no pagamento. “Mas mesmo quem não perdeu o emprego sofreu com a crise”, avalia Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (o sindicato dos setor da habitação). “As famílias que estavam endividadas e não tinham dinheiro para quitar todas as contas em dia podem ter preferido honrar os compromissos que tivessem juros maiores e postergaram o pagamento da prestação da casa própria, que tem juros mais baixos”, diz Petrucci.

As taxas de juros do crédito imobiliário são, em média, de 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Mas quando o pagamento da prestação não é feito em dia, os bancos cobram no mínimo 2% ao mês de juros moratórios, além da multa estipulada em contrato referente a cada dia de atraso.

Por isso, é sempre bom se planejar. “Antes de entrar em um financiamento da casa própria, o ideal é que o consumidor avalie com cautela se realmente terá condições de arcar com as prestações em dia e faça uma reserva financeira equivalente a seis meses de custeio de suas despesas fixas”, alerta Ricardo Kenji, professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi). “Assim, mesmo que aconteça algum problema no meio do caminho, ele não correrá o risco de ver sua casa ir à leilão.”

Depois de mais de 90 dias de atraso, o banco tem o direito de leiloar o imóvel do mutuário inadimplente, sem que para isso a Justiça precise sequer ser acionada. “Portanto, é sempre melhor evitar qualquer tipo de atraso no financiamento da casa própria e tratar a prestação como uma dívida prioritária”, enfatiza um especialista da área.

Negociação

Mesmo que não seja possível pagar todas as parcelas em atraso de uma só vez, a recomendação é de que o mutuário procure o banco e proponha o abatimento parcial da dívida. Não há uma regra que obrigue os bancos a aceitar essa condição. “Mas, se houver resistência, o mutuário pode entrar na Justiça. Nesse caso, a proposta de pagamento parcial costuma ser aceita”, diz o especilista.

Ademiro Vian, assessor técnico da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), ressalta que os bancos estão sempre dispostos a negociar o pagamento. E o devedor deve tentar o acerto com a instituição financeira o quanto antes. “Ao perceber que não vai conseguir pagar a prestação em dia, o mutuário já pode procurar o gerente, informar a situação e antecipar a negociação. Isso sempre ajuda”, diz.

Fonte: JT - Jornal da Tarde, 30 de Julho de 2009.

Surge um novo mercado

24/07/2009 Comente »

Quem quer comprar imóveis de até R$ 130 mil irá encontrar mais opções e crédito

Para famílias com renda de até dez salários mínimos, a hora de comprar a casa própria nunca foi tão favorável. E opções e condições de compra não vão faltar até o fim do ano que vem, quando o plano habitacional ‘Minha Casa, Minha Vida’, do governo federal, pretende completar sua meta de 1 milhão de moradias de até R$ 130 mil no País.

João Crestana, diretor do Secovi, considera esse mercado novo. “Ele nunca foi atendido antes e está praticamente intocável. A estimativa é que represente o dobro do mercado tradicional em 2010 com o auxílio de subsídios governamentais e financiamentos mais baratos.”

“Consequentemente, ainda não vemos muitas ofertas, porque há diversos projetos em processo de planejamento”, explica João da Rocha Lima Júnior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP. “Considerando que o plano tem limites, não é um programa e talvez não seja repetido posteriormente, quem está nessa faixa de renda deve aproveitar a oportunidade”, completa.

Ele lembra que a cidade tem poucos espaços para esse tipo de moradia, que devem se concentrar em bairros da perifeira e outras cidades localizadas na região metropolitana. Portanto, quem comprar deve pesar se vale a pena reorganizar a vida e mudar para um local mais afastado do trabalho.

O impacto do programa, segundo Crestana, é expressivo. Ele afirma que, anteriormente, uma família que quisesse comprar um imóvel de R$90 mil, precisava ter, ao menos R$ 3,5 mil de renda familiar. “Hoje, com R$ 1,7 mil, ela já pode comprar esse imóvel.”

Com os subsídios, esse preço pode cair para R$ 60 mil, com prestações com juros de cerca de 5% ao ano. “A compra pode ser viabilizada com mais segurança, pois as parcelas são garantidas por seis meses caso o comprador perca o emprego.”

Valorização

O bairro escolhido também deve pesar na decisão de compra. Itaquera, Vila Matilde, Vila Ema e Penha, na Zona Leste; Jaguaré, Vila Leopoldina e Jaraguá, na Oeste; Campo Limpo, na Sul; e Tucuruvi na Norte, oferecem mais opções e bons preços.

Já os bairros como Higienópolis, Morumbi, Tatuapé e Pinheiros são mercados estagnados.

Fonte: JT - Jornal da Tarde, 24 de Julho de 2009.

Menos nublado

24/07/2009 Comente »

Mercado imobiliário está se recuperando, mas ainda permite maior negociação de preços

Consumidores recuperam a confiança na economia, e a indústria para de demitir, apesar de ainda resistir a contratar. O cenário econômico do País parece estar em processo de recuperação após a crise que o abalou no último trimestre do ano passado de acordo com indicadores econômicos recentes.

Mas, para quem quer comprar um imóvel, o que considerar neste momento? É melhor aguardar uma recuperação efetiva e um cenário mais seguro?

Para quem pensa em adquirir uma casa com preços acima de R$ 130 mil, especialistas aconselham pesar mais a segurança de emprego do que as condições de compra, que afirmam, não mudaram muito das oferecidas pelo mercado nos anos anteriores.

“Comprar um imóvel significa comprometer a renda por 30 anos, em prestações que abocanham até 25% da renda mensal. Dá para fazer isso se não houver segurança no emprego?”, questiona João da Rocha Lima Júnior, do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, que analisa o mercado.

O número de condomínios novos lançados na Capital caiu 25% no primeiro semestre com relação ao mesmo período do ano passado, e o número de unidades diminuiu de 16.812 para 8.150, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de patrimônio (Embraesp).

Mas isso não significa desvantagens para compradores, pois a maioria das unidades vendidas em maio, por exemplo, foram imóveis que já haviam sido lançados há entre sete e 36 meses.

De acordo com João Crestana, presidente do Sindicato daHabitação de São Paulo (Secovi), como as empresas não lançaram nos últimos meses e existem cerca de 15 ,il unidades em estoque na cidade, quem comprar agora pode encontrar boas ofertas, mas não preços mais baixos. Na verdade, eles subiram em média 8,99% comparados ao mesmo período de 2008.

A saída é pechinchar, diz Luiz Pompéia, diretor da Embraesp. “Ainda dá para enxugar os preços em até 2%, pois as empresas precisam de caixa, por conta do tempo no qual ficaram sem vender. Ao oferecer uma entrada maior, é possível diminuir o valor das prestações”, explica.

De acordo com Cunha, esse estoque de imóveis tende a diminuir nos próximos anos. “Ele foi criado em um cenário econômico exuberante que não existe mais”, afirma.

A adaptação do mercado também mudou o perfil dos empreendimentos, que voltaram a focar compradores com renda média e apartamentos mais compactos, com até três dormitórios. Unidades de até R$ 200 mil já são 40% das lançadas no primeiro semestre do ano na cidade.

Fonte: JT - Jornal da Tarde, 24 de Julho de 2009.

Venda de imóveis novos dobra na capital

23/07/2009 Comente »

Os sinais de fôlego da economia brasileira tiveram reflexo direto sobre o mercado imobiliário. Em maio, foram vendidas quatro mil unidades novas na capital, o dobro do volume de abril. Apesar do bom momento, a recomendação é esperar porque os juros do financiamento devem baixar.

O aumento das vendas está registrado na Pesquisa Mensal sobre Mercado Imobiliário do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), que também verificou uma evolução no total de unidades lançadas, que saltou de 1,1 mil em abril para 2,2 mil em maio.

Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), atribui a melhora nas vendas e o aumento dos lançamentos aos sinais de recuperação econômica. Oliveira avalia que os consumidores estão mais confiantes na manutenção do emprego e retomaram o projeto da compra da casa própria, que muitos haviam abandonado desde setembro, quando a crise dava seus primeiros sinais. Oliveira observa que, desde maio alguns bancos vêm reduzindo as taxas do crédito imobiliário e têm alongado prazos para até 30 anos, o que facilita as operações.

Para ele, apesar do momento favorável, quem não tiver urgência em adquirir o imóvel deve esperar. Ele acredita em novas quedas nos juros e alongamento nos prazos. “Mais bancos devem oferecer crédito de 30 anos”, afirma.

Flávio Prando, vice-presidente do Secovi-SP também acredita que haja novas reduções de juros caso os depósitos na poupança continuem superando o total das retiradas. Pelos dados do Banco Central (BC), o saldo foi de R$ 1,88 bilhão em maio e cerca de R$ 2,1 bilhões em junho. Pela legislação, os bancos são obrigados a aplicar 65% dos recursos da poupança no mercado imobiliário. O que não for usado é recolhido ao BC por 30 dias e remunerado pela Taxa Referencial (TR).

Laerte Temple, coordenador do MBA Negócios Imobiliários, da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), acredita que a concorrência entre os bancos deve resultar em novas quedas de juros, impulsionadas também pelos investimentos internacionais no setor. “Há investidores que não encontram espaço na Europa então se voltam para o Brasil, que é um mercado seguro”, avalia. Mas Temple ressalta que o aquecimento das vendas deve elevar os preços. Segundo ele, a escassez dos terrenos os torna mais caros, quadro reforçado pela diminuição da área usada para construção, o que encarece o valor das unidades.

Fonte: JT - Jornal da Tarde, 23 de Julho de 2009.

Caixa reduz valor do seguro da casa própria em 40%

23/07/2009 1 Comentário »

Novos preços entram em vigor em 1° de agosto. Medida vai beneficiar o mutuário, visto que o serviço representa de 5% a 30% da prestação mensal do imóvel

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o preço do seguro habitacional em 40%. O novos valores entram em vigor a partir de 1° de agosto. A informação é de Ricardo Talamini, diretor de Seguros para Financiamentos e Operações Financeiras da Caixa Seguros.

O seguro, que é contratado junto com o financiamento, cobre morte e invalidez do mutuário, além de danos causados ao imóvel. Definido a partir de combinação que considera a idade do titular do financiamento, o volume do saldo devedor e o valor do bem, o seguro pode representar entre 5% e 30% da prestação.

A redução anunciada pela Caixa antecipa a regulamentação que está sendo preparada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), em parceria com o Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), a fim de intensificar a concorrência. Pelas regras em gestação pelos dois órgãos, formados por representantes de diferentes áreas do governo, os bancos terão de oferecer ao menos quatro opções de seguro habitacional, além do próprio, no momento do financiamento.

O primeiro passo foi a edição da Medida Provisória 459, em março. A MP, que instituiu as regras do programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, determinou, entre outras mudanças, que os bancos ofereçam sua alternativa de seguro mais outras quatro da concorrência.

Segundo Talamini, até o momento a regra vale para imóveis até R$ 130 mil, faixa de valor coberta pelo programa do governo, mas será estendida para todas as modalidades do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para imóveis até R$ 500 mil.

Laerte Temple, coordenador do curso MBA de Negócios Imobiliários da Fundação Armando Álvaro Penteado (Faap), afirma que a medida deve fazer diferença no bolso do consumidor. Temple observa que cada seguradora tem critérios próprios para definir os riscos a partir das diversas variáveis, como idade, renda e localização do imóvel, o que fará diferença no preço final. Temple acredita que, na prática, a instituição que estiver fechando o contrato concordará em reduzir seu preço para não dar espaço ao seguro da concorrência.

Segundo João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação do Estado (Secovi-SP), a medida entrará em vigor até outubro e deve acirrar a concorrência no setor de seguro habitacional. “Quem tem renda acima de dez mínimos (R$ 4,65 mil) será favorecido.”

Crestana lembra que a Caixa detém cerca de 90% do mercado de financiamento na faixa de até dez mínimos e 50% da parcela em que estão as famílias com renda superior a este valor.

Leoncio Arruda, presidente do Sindicato dos Corretores de Seguros do Estado de São Paulo (Sincor-SP), afirma que as novas regras devem pôr fim à cobrança linear do valor do seguro habitacional, prática que classificou de comum entre as instituições que oferecem financiamento imobiliário. “Um consumidor com 30 anos recebia a mesma avaliação que um de 60″, critica.

De acordo com simulação realizada pelo Jornal da Tarde no site da Caixa, o financiamento de um imóvel de R$ 150 mil, na cidade de São Paulo, por alguém com 35 anos de idade, teria uma prestação inicial, R$ 1.414, dos quais R$51,86 corresponderiam so seguro habitacional. Com a redução de 40% a parte do seguro cairia para algo como R$ 31 e a parcela para R$ 1.393.

Procuradas pela reportagem, as demais instituições financeiras não informaram se pretendem reduzir os preços dos seguros habitacionais. O Banco do Brasil informou que monitora “constantemente” o mercado.

Fonte: JT - Jornal da Tarde, 22 de Julho de 2009.

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